工业房地产成功渡过难关

专家们表示，我国引进外国直接投资（FDI）资金日趋增长，继续是工业房地产成为引导市场的动力，尤其是成功渡过难关后。

FDI资金流入21个国民经济领域的16个产业和加工製造工业，继1月份“退居”至第二位以让位给房地产后重新佔据主导地位。

流入加工製造工业的FDI资金总额达近25亿4000万美元，佔注册资金总额的59.1%，同比增长16.8%。房地产经营领域位居第二，总资金达近14亿1000万美元，佔注册投资总额的32.7%，同比增逾3.5倍。

值得注意的是，计划与投资部副部长陈国方在分享未来期间引进FDI的突破性措施时表示，为了吸引大项目和投资商，政府总理已指导并向各部委分配任务。其中，计划与投资部集中引进科技、创新、半导体晶片以及新工业等领域的资金。

此外，陈国方副部长指出，外国投资商关注的3大领域之一是基础设施和土地。对于各大项目和土地的需求很大，投资商对基础设施提出高要求。因此，土地与基础设施领域继续改善，加速投建大规模的基础设施项目进度，以指引落实新增许多内容的《土地法》（修订），为克服困难、促进投资领域作出贡献。

上述因素被视为推动越南工业房地产未来期间发展的重要“杠杆”。根据越南世邦魏理仕公司的分析，工业领域的积极需求将有助于推动许多地方未来期间的租价增长；其中，北部工业用地租价预计年均上升5%至9%，南部上升3%至7%。

各个工业领域的积极需求有助于推动不少地方的租价增长。与此同时，预计未来3年的现成仓库和工厂的租价年均上升1%至4%。

回顾去年艰难中的市场，一级工业用地市场的出租率仍保持在正阈值。不同国家以及工业领域的生产商继续在这两个领域强劲扩张。此举显示了不少领域的可持续发展和我国工业市场的积极趋势。

具体是，北部的平均出租率达81%，南部则达92%。值得一提的是，北部市场吸收面积创下近5年来的新高，达逾800公顷，同比增长37%。在南部市场，因工业用地基金有限，故吸收面积同比下降32%，达约500公顷。

然而，专家们指出了一个新观点：除了电子、汽车及零配件製造商外，生产电动车、半导体或绿色材料等高新技术领域的新产业租客也关注越南。

越南世邦魏理仕公司河内分公司经理阮怀安表示，半导体和电动车工业已于2023年开始在越南投资。随着各省、市的导向及许多企业对高新技术、可持续工业的关注，预计这一工业领域未来期间将拉动需求。

特别是，随着越南与各大经济体扩大合作，工业房地产将继续迎来商机。然而，阮怀安经理表示，我国还要积极地做好基础设施、人力资源和优质工业产品的准备工作，旨在充份利用商机。

HSC证券公司宏观经济部负责人范武升龙赞同上述观点并表示，越南成功地促进国际关係。越南与其他经济体签署多边合作协议，与日本、中国、美国等国家的双边关係全面升级，创造了好机会。

范武升龙透露，越南可以利用这个机会学习日本模式，成为“亚洲之虎”。例如，1989年越南GDP仅相当于菲律宾的六分之一，时隔34年后，越南GDP迄今已超过菲律宾，并逐步赶上本地区各个发达国家。

范武升龙认为，与此同时，中国的FDI承诺将越来越强，这是正面的讯号。在越南也在发展供应链的背景下，不仅作为电子产品生产中心，还是生产半导体的潜在目的地（目前佔电子产品出口比重的逾20%）。因此，越南未来几年在招商引资中将取得长足进展，工业区将从中受益。

从不同的角度来看，越南Core5公司工业房地产副经理保罗·通凯斯表示，供应链转移的趋势仍在发生，甚至规模越来越大。投资商也瞄准了电子和半导体等高价值产业。

因此，工业区开发商要重组服务及产品架构，以满足服务租户的需求，务必调整并达到“环境保护”、“社会责任”与“公司治理”（ESG）的要求，纳入碳中和、节约用电、水源等长期及可持续发展战略。

保罗·通凯斯经理强调，目前，不仅许多汽车零件製造商瞄准越南开展生产和出口活动，而大多数个人投资商与国际组织也将越南视为潜在目的地。

面对一系列有利因素，工业房地产今年继续被视为增幅可观的市场细分，特别是在税收优惠政策的优势下，FDI资金流向依然为正。加上日益同步和现代化的交通基础设施，履行对本地区投建顶级基础设施投资的承诺，工业房地产将继续成为市场的坚实支点◆

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